當(dāng)2019年悄然逝去，樓市又走過了一個(gè)看似平凡卻又不平凡的一年。這一年，在房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭政策的持續(xù)推進(jìn)過程中，全國(guó)樓市總體呈現(xiàn)了“穩(wěn)定”的格局。

不過，在因城施策的貫徹實(shí)行中，各地樓市表現(xiàn)也各有不同。有的城市人才政策松動(dòng);有的城市商品房庫(kù)存走高;有的城市上半年與下半年“冰火兩重天”……

在上海，這一年，土地成交面積同比增加23.1%，成交金額卻同比減少3.6%;這一年，上海共計(jì)發(fā)放246張預(yù)售許可證，涉及203個(gè)項(xiàng)目，新增商品房約762萬平方米，總體低于2018年;這一年，二手房成交量增加近5成，迎來爆發(fā)。

那么，上海土地市場(chǎng)價(jià)格緣何走低?新房、二手房表現(xiàn)為何走向兩極?而新的突破究竟應(yīng)該何處尋?

土地價(jià)格滑落

“地王沒了”，是上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)2019年上海土地市場(chǎng)的第一印象。他說，這一年土地成交量、成交金額走向相反，土地價(jià)格整體出現(xiàn)滑落。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年12月22日，上海經(jīng)營(yíng)性土地成交面積達(dá)到510.5萬平方米，同比增加23.1%;成交土地金額1551.4億元，同比減少3.6%。

“土地價(jià)格有所下滑，一方面是供應(yīng)增多預(yù)期放松;另一方面是外圍遠(yuǎn)郊區(qū)域供應(yīng)多，拉低了價(jià)格。”盧文曦指出，造成土地價(jià)格回落的原因，與2019年土地結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。

拆分來看，截止2019年12月22日，上海住宅用地成交面積344.5萬平方米，同比增加114.6%;商業(yè)、辦公等用地則成交134.4萬平方米，同比減少30.9%。

按照盧文曦的說法，今年相對(duì)火熱的住宅市場(chǎng)，絕大部分宅地以底價(jià)成交，只有個(gè)別宅地溢價(jià)率超過10%，目前宅地的成交樓板價(jià)基本在區(qū)域內(nèi)所售住宅價(jià)格的6折左右，而溢價(jià)率排名靠前的幾乎都是商辦地塊。

另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，溢價(jià)率排名前5的均是商辦地塊，溢價(jià)率分別為109.70%、64.10%、49.30%、24.60%、23.10%。

對(duì)于宅地溢價(jià)率走低的原因，盧文曦認(rèn)為一方面是土地供應(yīng)空間越來越趨于遠(yuǎn)郊，不少地塊所在版塊沒有軌道交通規(guī)劃，位置相對(duì)較“偏”，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)租賃市場(chǎng)遠(yuǎn)不及市區(qū)需求量大;另一方面，15%自持的規(guī)定使得房企沒有特別好的應(yīng)對(duì)方案，這限制了房企拿地的價(jià)格承受力。

環(huán)境之外，同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為這與制度也有一定的關(guān)系。“上海實(shí)行的復(fù)合土拍政策，很多中小企業(yè)不具備相應(yīng)資格，基本上是大型品牌房企競(jìng)拍，這個(gè)制度本身也導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的溢價(jià)率不會(huì)太高。另外，上海有一些上百億的超大體量項(xiàng)目，這些地塊總價(jià)比較高，其實(shí)樓面價(jià)相對(duì)還算合理，溢價(jià)率也不高。”

盡管土地市場(chǎng)回落跡象明顯，但盧文曦認(rèn)為今后上海土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來越激烈。“雖然上海還有其產(chǎn)業(yè)，比如工業(yè)、金融等，但房地產(chǎn)依然對(duì)經(jīng)濟(jì)起到一定的貢獻(xiàn)。因此，2020年土地供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)明顯收縮，成交預(yù)計(jì)和2019年相仿，尤其是住宅土地，會(huì)保持穩(wěn)定供應(yīng)，但是想刷新地王價(jià)格也有難度。”

新房認(rèn)籌率走低

與土地市場(chǎng)上宅地的火熱不同，新房市場(chǎng)顯得有些低迷。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從認(rèn)籌水平來看，2019年新房認(rèn)籌率為50%，并且全部認(rèn)籌完畢的項(xiàng)目不多，一些遠(yuǎn)郊樓盤認(rèn)籌率甚至不到20%。

盧文曦告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，一般情況下，住宅的認(rèn)籌率在7-8成。在2018年，很多豪宅全部認(rèn)籌完畢，甚至出現(xiàn)平均1.5-2個(gè)家庭搶1套房源的現(xiàn)象。

“以往推盤喜歡少量推盤，以增加人氣，為下一步漲價(jià)做鋪墊。但是在限價(jià)背景下，不少房企放棄漲價(jià)幻想，很多項(xiàng)目一口氣推出10萬平方米以上的量，不少樓盤幾乎整個(gè)項(xiàng)目一次性拿出來銷售。”盧文曦表示，這主要是由于限價(jià)導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)期不足，甚至?xí)薪祪r(jià)壓力，與其等政策松動(dòng)不如快速出貨，掌握主動(dòng)權(quán)。

或許受益于開發(fā)商的積極推盤，截至2019年12月22日，新建商品住宅成交749.9萬平方米，同比增加19.1%。但值得注意的是，同期新房庫(kù)存總量已經(jīng)高達(dá)871.2萬平方米，創(chuàng)近3年來的庫(kù)存量新高。

盧文曦認(rèn)為，上海在調(diào)控方面一向嚴(yán)格，樓市政策松綁的可能性不高，預(yù)計(jì)明年成交量依然會(huì)有780萬平方米左右的成交量。若以此計(jì)算，即使明年沒有新盤入市，市場(chǎng)上的供應(yīng)量也將近超出需求量100萬平方米。

“今年一季度或者二季度，市場(chǎng)上有可能會(huì)出現(xiàn)一些定向?qū)捤桑屖袌?chǎng)有一定的復(fù)蘇。”張宏偉表示，這種反彈應(yīng)該在小幅度的合理范圍之內(nèi)，主要是避免市場(chǎng)過度下滑。

機(jī)遇在哪兒？

市場(chǎng)疊加政策，房企陷入了“危機(jī)”之中。但“危機(jī)”一詞還有另一種解釋，意指有危險(xiǎn)又有機(jī)會(huì)的時(shí)刻。

那么，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)在哪兒?多位專家認(rèn)為，現(xiàn)在“穩(wěn)”主要談的是住宅市場(chǎng)，商辦體量小，上海需求釋放點(diǎn)之一在于舊改。

根據(jù)《上海城市總體規(guī)劃(2017-2035)》，到2035年，上海建設(shè)用地總規(guī)模控制為3200平方公里，這意味著上海的發(fā)展重點(diǎn)由“城市擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“城市更新”，城市未來的發(fā)展空間，將從改造和重構(gòu)已建成的區(qū)域產(chǎn)生。

另?yè)?jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)此前透露，根據(jù)計(jì)劃，2020年上海中心城區(qū)將完成二級(jí)舊里以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶。

盧文曦表示，“作為房企來說，雖然舊改利潤(rùn)上可能不及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但安全邊際要高很多，而且從實(shí)際成交來看，這些項(xiàng)目也會(huì)受到原住民青睞。預(yù)計(jì)2020年舊改數(shù)量增幅可能在1成左右。”而在張宏偉看來，盡管舊改項(xiàng)目對(duì)房企的資金鏈提出了要求，但正好適應(yīng)融資成本低的房企。

此外，舊改也一定程度上激發(fā)了二手房的市場(chǎng)需求。盧文曦表示，舊改釋放諸多購(gòu)買力，現(xiàn)在動(dòng)遷能安置到周康之類的近郊已經(jīng)是很好的地段，但多數(shù)情況是在遠(yuǎn)郊拿實(shí)物補(bǔ)償。

“因此不少業(yè)主選擇貨幣安置，這些需求直接導(dǎo)向二手房市場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)如果有舊改，周邊區(qū)域的二手房市場(chǎng)多少會(huì)感受到市場(chǎng)的異動(dòng)。一些總價(jià)低于250萬元的房源議價(jià)空間從原先的3%縮水到1%。”

盧文曦認(rèn)為，舊改是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手，2020年舊改或維持和2019年相當(dāng)力度。“和2019年相仿，至少會(huì)有1.5萬戶需求直接推向二手房市場(chǎng)，在需求依托下，成交量有機(jī)會(huì)穩(wěn)定在1.8萬套/月。但是這個(gè)量也僅僅是‘平均水平 ’，不具備漲價(jià)的前提。”

舊改之外，市場(chǎng)上也形成了另一種小趨勢(shì)：95后漸漸成為主力。貝殼研究院報(bào)告指出，2019年購(gòu)房人群中，武漢、重慶、成都95后占比超過41%，南京甚至達(dá)到45%，北京95后購(gòu)房比例增幅最高。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，在購(gòu)房置業(yè)選擇面積段的統(tǒng)計(jì)中，95后群體中有57%的購(gòu)房者一步到位買三房。在房源選擇中，95后更看重交通便利程度、健身設(shè)施與娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。而95后對(duì)教育學(xué)區(qū)、幼兒園及學(xué)校、肉菜市場(chǎng)等需求較低。

而迎合當(dāng)下年輕人的需求有多么重要，2020年的B站跨年晚會(huì)或許已經(jīng)給出了答案。

文/王亞靜(責(zé)編：高雅)