文/十一弟

這一輪樓市下行周期，央企逮到了上位的機會。

今年，房企銷售榜單上，排名前五的開發(fā)商，四家都是央企。

(資料圖)

民企排著隊地挨個倒下，央企卻活得風生水起——

華潤、中海、保利、招商，這兩年的胃口，越來越大，吃掉了不少市場份額。

但有一家央企開發(fā)商，活得挺憋屈，沒能找到存在感。

這兩天，中糧集團旗下的地產(chǎn)平臺——大悅城，在上海產(chǎn)權交易所掛牌兜售資產(chǎn)。

大悅城轉讓的是一家企業(yè)股權——

上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司，主要持有上海中糧海景壹號的三棟公寓樓。

其他央企都在忙著拼爹搞錢，大悅城卻要靠賣兒子換錢。

中糧海景壹號的位置，幾乎是上海最好的核心地段——

它就在黃浦江畔，處于陸家嘴商圈，旁邊是上海中心、湯臣一品、仁恒濱江園。

十一弟查了下，目前，中糧海景壹號掛牌的二手房，只有一套——

340平米，四居室，掛牌單價超過29萬/平米，總價一個小目標。

中糧海景壹號的二手房，最近一次成交，還是在三年前——

成交單價將近16萬/平米。

更早一些，中糧海景壹號的價格，賣到過20萬/平米。

這算得上是國內(nèi)最核心的城市、最核心的地段上，最有價值的房子了。

但大悅城財大氣粗，一拿出來兜售叫賣的，就是三棟樓。

十多年前，中糧海景壹號就已經(jīng)建成竣工了。

當時，大悅城開發(fā)了六棟樓——

其中三棟對外出售，保留了三棟用于自持，作為公寓對外出租。

它把這三棟樓委托給了新加坡輝盛集團，進行酒店式公寓管理。

這十幾年，大悅城雙手插兜，一直坐在黃浦江邊上收租。

中糧海景壹號的這三棟樓，一共有185套房，建筑面積4.9萬平米。

每套房的面積，都是兩三百平米，一個月的租金，最少也要五萬多塊錢。

去年，這三棟樓的出租率，達到了九成以上。

一年下來，租金就能收回來兩三個億。

從建成到現(xiàn)在，大悅城自持這三棟樓，已經(jīng)有十幾年了。

但在今年，它決定拿出來賣掉換錢。

大悅城并不是分割散售，而是把三棟樓打包在一起，找買家整售出去。

它的掛牌價，只有41個億。

折算下來的單價，每平米大約是8.4萬/平米。

三年前，中糧海景壹號二手房的成交價，就接近16萬/平米。

跟之前相比，大悅城在今年整售賣樓，相當于打了個對折。

整售、打折，大悅城急需完成交易，拿到現(xiàn)金。

這是一個撿漏的機會——

有實力的買家，半價接盤，拆開了對外散售，照樣有賺頭。

即便是大央企，由于銷售下滑，大悅城在今年的資金壓力不小。

今年前七個月，大悅城的銷售額，大約為260多億。

去年同期，當時它還賣了300多億。

而把中糧海景壹號這三棟樓賣掉，不僅能套出現(xiàn)金，還能解決虧損的問題。

上海鵬利的凈資產(chǎn)，只有7個多億。

大悅城以41億的價格掛牌，有不少溢價。

若上海鵬利能夠如愿轉讓出去，大悅城預計能夠錄得一大筆出售收益。

去年，大悅城就已經(jīng)由盈轉虧了——

全年虧損了22個億。

如果今年再繼續(xù)虧損，就可能就要被“ST”，戴上帽子進行退市風險警示了。

背靠最有實力的央企大股東，大悅城卻走了下坡路。

翻翻兜里，既能增加幾十億投資收益，又容易出手的資產(chǎn)——

可能就只有手上自持的中糧海景壹號的這三棟樓了。

雖然是大央企，但大悅城對這三棟樓的出租經(jīng)營，效益很差——

去年，上海鵬利的租金收入有兩個多億，結果虧損了將近一個億。

兩年前，上海鵬利也虧損了差不多六千萬。

持有最核心的資產(chǎn)，收租都能搞得虧損。

這樣一手好牌，讓大悅城打得稀爛。

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