“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。只要價格夠低，一定會有成交。”冒著周末的大雨，房產(chǎn)中介小張正賣力推銷一個號稱“打5折”的公寓。

建筑性質(zhì)為辦公樓 并非傳統(tǒng)的商務(wù)公寓

(資料圖片僅供參考)

近日，深圳購房者的朋友圈或許被這則消息刷屏：羅湖一個公寓項(xiàng)目按備案價打5折出售！原價9.8萬元/平方米，現(xiàn)在均價在4.5萬元/平方米帶裝修，最低單價3.9萬元起，不限購不限售。

據(jù)了解，該項(xiàng)目為仁恒置業(yè)在羅湖區(qū)打造的仁恒深之源，項(xiàng)目備案名為仁恒世紀(jì)大廈。記者在項(xiàng)目現(xiàn)場咨詢了多位房產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目已經(jīng)不是第一次以超低折扣吸引市場的關(guān)注。“這個項(xiàng)目已經(jīng)賣了很久，去化成績并不好，打折銷售也并非近期推出，不過如此低的折扣下去化率稍有改觀。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者。

記者在深圳市房地產(chǎn)信息平臺看到，該項(xiàng)目的房屋類型為商業(yè)性辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓，并非傳統(tǒng)的商務(wù)公寓。現(xiàn)場銷售人員表示，項(xiàng)目主力產(chǎn)品在60平方米-249平方米，項(xiàng)目是將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品，不通燃?xì)狻o陽臺。

記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在深圳市場上的一些商務(wù)公寓與住宅一樣，同樣擁有70年產(chǎn)權(quán)，也通燃?xì)庥嘘柵_。記者在仁恒深之源周邊實(shí)探發(fā)現(xiàn)，臨近該項(xiàng)目的華潤湖貝未來城也有商務(wù)公寓產(chǎn)品，接近項(xiàng)目的人士告訴記者，該項(xiàng)目的商務(wù)公寓已經(jīng)基本售罄。“70年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)公寓已經(jīng)類似住宅，去化情況相對好一些，但商務(wù)公寓整體去化依舊比較艱難，就更別說將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品。”深圳一家民營房企的營銷負(fù)責(zé)人表示。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，辦公物業(yè)打折銷售的行為并不受相關(guān)部門監(jiān)管，這與住宅完全不同。目前，深圳樓市較為低迷，加上房企資金相對緊張，加快資金回流是極為必要的，打折促銷是最為直接的手段。

商務(wù)公寓：特殊的存在

對于深圳市場而言，商務(wù)公寓一直是一個特殊的存在。由于不限購不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，深圳商務(wù)公寓的銷售情況一直都不如住宅市場，這和公寓的一些特性有關(guān)。有購房者告訴記者，大多公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，且在學(xué)位申請上處于劣勢。盡管近年來政府鼓勵商務(wù)公寓通燃?xì)狻⑥D(zhuǎn)民用電價，但很多公寓依舊是商水商電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)上的缺陷也會帶來居住不便。

此外，二手商務(wù)公寓交易還有稅費(fèi)成本較高以及其他一些限制條件。據(jù)公寓銷售經(jīng)理介紹，目前二手商務(wù)公寓的交易稅費(fèi)要占到交易額的15%至20%。

所以，打折一直是深圳商務(wù)公寓促銷最為常用的手段，一些商務(wù)公寓給出的折扣程度超前。除了折扣，開發(fā)商還送物業(yè)管理費(fèi)、家庭大禮包，甚至還有送黃金、“以房換房”等活動。

近幾年來深圳商務(wù)公寓市場的政策也不斷調(diào)整。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年7月深圳取消商務(wù)公寓土地審批；2021年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃?xì)夤艿馈Ｖ链耍钲谏虅?wù)公寓進(jìn)入存量時代。

可以預(yù)見，深圳商務(wù)公寓過剩的矛盾將長期存在，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增強(qiáng)商務(wù)公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應(yīng)壓力。

（文章來源：證券時報(bào)）

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