中報(bào)觀察 | 碧桂園維系現(xiàn)金流

2023-08-31 20:49:25 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng)近期，碧桂園處于行業(yè)聚光燈之下，一有消息都引發(fā)不小的關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

8月30日晚間，碧桂園發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

2023年上半年，碧桂園收入約2263.09億元，較2022同期1623.63億元增加39.4%；其中97.6%的收入來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，2.4%來(lái)自科技建筑及其他分部。

碧桂園表示，對(duì)部分資產(chǎn)做了一些量?jī)r(jià)平衡的安排，加之前期低毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算周期，以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，對(duì)期內(nèi)毛利及利潤(rùn)構(gòu)成了顯著壓力。

半年

受到房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行等影響，碧桂園上半年過(guò)得并不容易。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，碧桂園期內(nèi)錄得稅前虧損約461.4億元，2022年度同期稅前利潤(rùn)約53.58億元。

轉(zhuǎn)盈為虧主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)計(jì)提減值凈額約403.38億元，導(dǎo)致毛虧約242.6億元；計(jì)提金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失凈額約66.62億元；以及因外匯波動(dòng)帶來(lái)凈匯兌損失約30.38億元。

2023年上半年，碧桂園歸屬于公司股東的虧損約489.32億元，2022年同期利潤(rùn)6.12億元；剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈虧損約453.45億元，2022年同期則是利潤(rùn)49.1億元。

業(yè)績(jī)指標(biāo)下滑指向的是銷(xiāo)售收入不如預(yù)期。

2023年1–7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

銷(xiāo)售下滑并不僅是碧桂園一家所遭遇的挑戰(zhàn)，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積同比下滑5.3%，開(kāi)發(fā)投資同比下滑7.9%，絕對(duì)規(guī)模的下降再迭加資本市場(chǎng)信心尚未修復(fù)，使得碧桂園整體經(jīng)營(yíng)承壓。

從年初開(kāi)始，碧桂園重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開(kāi)招拍掛活動(dòng)，直至4月、5月接連在杭州、太原連落四子。

對(duì)三四線城市投資熱情的回落，早已體現(xiàn)在2022年拿地結(jié)構(gòu)上，碧桂園于一二線城市權(quán)益拿地金額占比71%，三四線城市占比則從過(guò)往60%以上收縮至29%。

截至2023年6月30日止六個(gè)月，碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)；權(quán)益可售資源共計(jì)約7801.6億元。

近年來(lái)，碧桂園更是加大“降本增效”的措施，進(jìn)行費(fèi)用把控、改善盈利能力。

營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用于2023上半年合計(jì)約98.57億元，占收入比例較2022年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至4.4%，相比前幾年已有明顯的回落。

與此同時(shí)，碧桂園亦在加強(qiáng)銷(xiāo)售回款。上半年，該公司權(quán)益合同銷(xiāo)售回款約為1185.0億元，回款率達(dá)到92%，權(quán)益銷(xiāo)售回款率連續(xù)多年達(dá)到90%以上，銷(xiāo)售回款較為順暢。

現(xiàn)金

對(duì)于現(xiàn)在的碧桂園而言，放在首要位置的是現(xiàn)金流。

于2023年6月30日，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與受限制現(xiàn)金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約1011.15億元，受限制現(xiàn)金約294.54億元。

實(shí)際上，整體現(xiàn)金流2020年起凈額為負(fù)，流動(dòng)性壓力在2020年起初顯端倪。

因而，碧桂園有意識(shí)降低融資成本，于2021年加權(quán)融資成本降至近十年最低水平，2022年則是由于美國(guó)加息導(dǎo)致上升。

于2023年6月30日，碧桂園總借貸加權(quán)平均借貸成本為5.73%，對(duì)比2022年12月31日基本一致。

今年以來(lái)，碧桂園3月獲大豐銀行9.5億港元定期貸款融資，在5月份通過(guò)中債增發(fā)行合計(jì)17億元的中期票據(jù)，7月獲35.83億港元及3.89億美元的雙幣定期貸款融資和3500萬(wàn)美元定期貸款；但中資美元債的發(fā)行已在2022年暫停。

去年通過(guò)三次配售籌資114.04億港元，8月1日在資本市場(chǎng)曾傳出碧桂園將配售18億股股份，配股融資所得約23.4億港元用于償還債務(wù)。

隨后，碧桂園澄清指出，并無(wú)就建議交易訂立最終協(xié)議，且公司現(xiàn)階段并不考慮建議交易。

雖然這次配股并未成行，但碧桂園在中報(bào)發(fā)布日的早間公告稱(chēng)，認(rèn)購(gòu)人（建滔集團(tuán)有限公司全資持有）同意認(rèn)購(gòu)約3.5億股股份，價(jià)格為每股0.77港元，認(rèn)購(gòu)總代價(jià)2.7億港元將抵銷(xiāo)付款金額。

是次通過(guò)債轉(zhuǎn)股的方式使得碧桂園減少現(xiàn)金流的流出，不僅能保留現(xiàn)金資源，而且能減少資本負(fù)債水平。

財(cái)報(bào)顯示，有息負(fù)債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規(guī)模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可轉(zhuǎn)債規(guī)模共計(jì)1017.29億元，合計(jì)占比39.44%。

其中，在12個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元，而持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物為1011.15億元，并不能完全覆蓋短期債務(wù)，碧桂園需要在資本市場(chǎng)獲取融資以應(yīng)對(duì)。

從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，碧桂園總有息負(fù)債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%；合同負(fù)債6035.88億元，占總負(fù)債的大部分；貿(mào)易及其他應(yīng)付款4485.45億元。

合同負(fù)債占總負(fù)債的比例最高，這將加大保交樓的壓力，但碧桂園一直在全力以赴保交付。

2023年上半年，碧桂園連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)完成交付房屋近27.8萬(wàn)套，交付量高居行業(yè)榜首。

另外，碧桂園已就將于2023年6月30日后12個(gè)月內(nèi)到期的若干境內(nèi)公司債券與債券持有人展開(kāi)談判，以征求同意將這些公司債券的到期日延長(zhǎng)。其中，“16碧園05”已確定展期方案，本金展期三年，每個(gè)賬戶(hù)先償付10萬(wàn)元，到期償付利息。

于2023年6月30日，碧桂園持有未動(dòng)用的非承諾國(guó)內(nèi)融資授信額度約2788.07億元，并一直與相關(guān)銀行和金融機(jī)構(gòu)就將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有銀行和其他借款的續(xù)期和延期進(jìn)行商討。

碧桂園還表示，會(huì)做好銷(xiāo)售，盤(pán)活資產(chǎn)，削減不必要的行政管理開(kāi)支，盡最大努力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

據(jù)了解，8月25日，碧桂園出售廣州亞運(yùn)城26.67%權(quán)益予中海，總代價(jià)12.915億元。從總對(duì)價(jià)扣除集團(tuán)應(yīng)付該聯(lián)營(yíng)公司的金額約5.41億元后，碧桂園已收到現(xiàn)金對(duì)價(jià)7億元，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)約5億元的稅前出售收益。

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