內(nèi)蒙古，赤峰。魏女士花16萬(wàn)買(mǎi)了鄉(xiāng)下一棟老房子，16年后房子拆遷獲賠419萬(wàn)拆遷款，原房主得知后找到魏女士要求分一半拆遷款，被魏女士拒絕后又起訴她要求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同。（案例來(lái)源于：赤峰市人民法院）33歲的魏女士聰明能干，手里也有一些閑錢(qián)，就開(kāi)始琢磨著怎么投資賺錢(qián)。16年前，她看到了一則消息，說(shuō)有人想賣(mài)掉鄉(xiāng)下的老宅，這棟老宅面積146.15平米，總價(jià)15.5萬(wàn)元，而且位置并不算太偏遠(yuǎn)。

于是，魏女士通過(guò)賣(mài)方留下的聯(lián)系方式找到了她。見(jiàn)面后，魏女士知道，這棟老宅是賣(mài)方劉女士丈夫祖上留下來(lái)的，劉女士丈夫離世后，她無(wú)力撫養(yǎng)兩個(gè)年幼的兒子，經(jīng)過(guò)再三考慮，才想把這個(gè)老宅賣(mài)掉。

魏女士實(shí)地考察后，看到老宅雖然破舊但地理位置很不錯(cuò)，如果裝修一下再分割成小房間租出去，肯定不愁人租。

(資料圖片)

劉女士面對(duì)生活的層層壓力并沒(méi)有退縮，毅然決然承擔(dān)起兩個(gè)孩子的一切。這種精神讓魏女士十分敬佩，因此，在劉女士開(kāi)價(jià)15.5萬(wàn)的情況下，她又主動(dòng)加了5000元錢(qián)，以16萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下了這套房子，想給劉女士一點(diǎn)幫助。

當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)下的房子是無(wú)法過(guò)戶的，所以，在談妥后，魏女士找了第三方見(jiàn)證，和劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，隨后，魏女士一次付清了房款。

魏女士拿到房子后，馬上就按照預(yù)期開(kāi)始對(duì)房子進(jìn)行改造，很快，老宅被裝修成多個(gè)獨(dú)立的房間，并陸續(xù)租了出去。

因?yàn)檫@套房子地理位置佳，魏女士的房子供不應(yīng)求，嘗到甜頭后，魏女士又琢磨了起來(lái)，這套房子附帶著一個(gè)大院子，院子空著也是浪費(fèi)，魏女士決定再蓋兩棟房子一塊出租。

有了這個(gè)打算后，魏女士找到村里跑手續(xù)，在得到許可后，魏女士東拼西湊了51萬(wàn)，在院子里又蓋了兩棟新房，總面積有284.81平米。

很快十幾年過(guò)去了，魏女士本想著就這樣靠租金養(yǎng)老，沒(méi)想到房子要拆遷，老宅加上魏女士后來(lái)新建的兩棟房，拆遷款一共有419萬(wàn)。

然而，拆遷款還沒(méi)到手，賣(mài)方劉女士找上了門(mén)。她覺(jué)得要不是自己急缺錢(qián)賣(mài)了房子，這種好事哪會(huì)輪到魏女士，所以，她要求分走一半拆遷款。

魏女士當(dāng)然不愿意，這套房子花費(fèi)了她不少心血，而且當(dāng)初她想買(mǎi)房子是真，但是最終買(mǎi)下來(lái)，很大一方面也是看劉女士可憐，當(dāng)初還主動(dòng)多給了劉女士5000元錢(qián)，她不僅不知感恩，反而想占便宜，哪有這么美的事？

再說(shuō)了，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候雙方簽了買(mǎi)賣(mài)合同，這套房子早就是自己的了，和劉女士半毛錢(qián)關(guān)系都沒(méi)有了。

而且，拆遷款雖然有四百多萬(wàn)，但是包括了后來(lái)自己加蓋的兩棟，劉女士一點(diǎn)力不出，就想分走自己一半的心血，這就是癡人說(shuō)夢(mèng)。

劉女士見(jiàn)魏女士語(yǔ)氣堅(jiān)決，她又改口說(shuō)，她只要150萬(wàn)。但是，魏女士通過(guò)這件事，早就對(duì)劉女士沒(méi)了好感，因此她想都沒(méi)想就拒絕了。

原以為劉女士會(huì)知難而退，沒(méi)想到?jīng)]過(guò)多久魏女士就被劉女士起訴了，對(duì)方要求撤銷(xiāo)16年前二人簽下的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

雙方各執(zhí)一詞，都覺(jué)得自己有理。魏女士拿出了當(dāng)年的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，明確寫(xiě)著房款已經(jīng)全額付清，房屋已經(jīng)屬于魏女士所有。劉女士則認(rèn)為，如果沒(méi)有自己當(dāng)年的賣(mài)房，今天的拆遷款哪會(huì)有魏女士的份。

在本案中，我們需要分析魏女士和劉女士之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，以及雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。

1、根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

在本案中，魏女士和劉女士在第三方見(jiàn)證下簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并且魏女士已經(jīng)全額付清了房款。因此，根據(jù)合同法的規(guī)定，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)訂立并生效。

另外，根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力。在此情況下，魏女士在購(gòu)買(mǎi)房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了分割裝修，并且已經(jīng)順利地租了出去。因此，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，魏女士已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)。

2、雖然魏女士和劉女士簽訂的協(xié)議符合法律規(guī)定，但是，法律規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)居民沒(méi)有權(quán)利到農(nóng)村買(mǎi)宅基地、民住房等，也是因?yàn)檫@個(gè)原因，當(dāng)初魏女士買(mǎi)下老宅后沒(méi)有變更房屋產(chǎn)權(quán)。

《民法典》規(guī)定：違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。

因此，從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，魏女士和劉女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

但是，這套房子確確實(shí)實(shí)是魏女士花錢(qián)買(mǎi)下來(lái)的，且后期投入了大量的精力和金錢(qián)進(jìn)行擴(kuò)建，如果判處買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，對(duì)于魏女士來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是有失公允的。

因此，在一審敗訴后，魏女士又提起了上訴。

二審認(rèn)為，劉女士當(dāng)初賣(mài)房時(shí)，明知老宅不可買(mǎi)賣(mài)依然與魏女士簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，屬于明知故犯，因此，此事劉女士負(fù)主要責(zé)任。

最終判決魏女士后蓋的兩套房子的拆遷款279萬(wàn)元?dú)w魏女士所有，老宅返還給劉女士，從老宅的140萬(wàn)拆遷款中退還16萬(wàn)元給魏女士，剩下的124萬(wàn)中劉女士分得30%共計(jì)37.2萬(wàn)元，魏女士分得86.8萬(wàn)元。

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