中報(bào)解讀｜京城佳業(yè)上半年?duì)I收和溢利齊增，應(yīng)收賬款激增或成發(fā)展隱憂

2023-08-20 19:34:19 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

今年港股物企年中報(bào)發(fā)布時(shí)間比以往來(lái)得晚了一些。

直到8月16日晚間，京城佳業(yè)（HK02210，股價(jià)2.90港元,市值4.25億港元）才率先公布2023年上半年業(yè)績(jī)。

(資料圖片僅供參考)

中報(bào)顯示，上半年京城佳業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長(zhǎng)23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長(zhǎng)16%；股東應(yīng)占溢利5868.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.91%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年京城佳業(yè)的多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)均優(yōu)于去年同期。不過(guò)需要注意的是，盡管公司整體表現(xiàn)穩(wěn)健，但應(yīng)收賬款或成為今后發(fā)展的隱憂。上半年，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元環(huán)比增加了16.64%，預(yù)計(jì)信貸虧損環(huán)比增長(zhǎng)88.5%。

來(lái)源：京城佳業(yè)2023中報(bào)

持續(xù)下跌的毛利率

相比去年同期，京城佳業(yè)的業(yè)務(wù)板塊有了明顯變化，超過(guò)51%的在管面積為非住宅業(yè)態(tài)，而在去年同期該項(xiàng)占比僅為34.7%。不過(guò)，期內(nèi)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)中，就有兩項(xiàng)毛利率下跌，以至于整體毛利率下調(diào)。

具體來(lái)看，上半年京城佳業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為20.5%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為32.7%；與2022年同期相比，分別減少1.7個(gè)百分點(diǎn)和14.9個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：京城佳業(yè)2023中報(bào)

特別是相較大多物企依靠社區(qū)增值服務(wù)拉高毛利率，京城佳業(yè)該項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率卻一直在低位徘徊，2023年中期僅為14.3%，相比去年同期增長(zhǎng)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。京城佳業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括供熱服務(wù)、車位運(yùn)營(yíng)服務(wù)、餐飲服務(wù)等。

基于物業(yè)管理服務(wù)和非主業(yè)增值服務(wù)毛利率的大幅下降，以及社區(qū)增值服務(wù)的低毛利率，從而導(dǎo)致京城佳業(yè)的整體毛利率也由去年同期的23.5%下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)至21.8%。對(duì)此，京城佳業(yè)解釋稱，主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大導(dǎo)致人工、分包成本的增加以及新項(xiàng)目前期投入的成本增加導(dǎo)致。

但從過(guò)往水平看，京城佳業(yè)毛利率在行業(yè)內(nèi)一直處于中下位置，2018-2022年分別為20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，均低于行業(yè)平均水平。

來(lái)源：京城佳業(yè)2023中報(bào)

對(duì)于物管業(yè)務(wù)占主流的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，在管面積與營(yíng)收密切相關(guān)。截至2023年6月30日，京城佳業(yè)管理面積約3910萬(wàn)平方米，較2022年6月30日增長(zhǎng)約13.46%；報(bào)告期內(nèi)新簽約面積約250萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.9%。

不過(guò)值得注意的是，今年上半年京城佳業(yè)對(duì)外拓展能力進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是在商業(yè)、公共及其他物業(yè)等業(yè)態(tài)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自第三方在管項(xiàng)目面積占比為45.9%，新增25個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中來(lái)自第三方項(xiàng)目有19個(gè)，占比76.0%。而在2021年、2022年來(lái)自第三方項(xiàng)目的占比分別為40.2%、43.3%。

來(lái)源：京城佳業(yè)2023中報(bào)

應(yīng)收賬款仍是難題

盡管背靠國(guó)企北京城建，京城佳業(yè)的收入和盈利有了穩(wěn)定增長(zhǎng)，但依然被激增的應(yīng)收賬款所困擾。

截至2023年6月30日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元增加了16.64%。

其中，來(lái)自公司關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款為2.23億元，環(huán)比2022年底增長(zhǎng)7.9%，同比增長(zhǎng)48.2%；來(lái)自第三方應(yīng)收賬款則占了絕對(duì)的大頭，總額6.37億元，環(huán)比2022年底上漲了19.7%，同比增長(zhǎng)47.6%。二者應(yīng)收賬款計(jì)提撥備同比增速是44.13%。

而本期業(yè)績(jī)應(yīng)收賬款和其它應(yīng)收賬款預(yù)期信貸虧損科目，計(jì)提減值約2.04億元，同比增長(zhǎng)88.5%。

京城佳業(yè)在中報(bào)中指出，應(yīng)收賬款主要與物業(yè)管理以及提供予業(yè)主及物業(yè)開發(fā)商的相關(guān)服務(wù)所產(chǎn)生的收入有關(guān)，報(bào)告期內(nèi)其他應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為無(wú)抵押及不計(jì)息。

需要指出的是，應(yīng)收賬款存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，并不代表能夠完全收回。如2022年1月1日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款就已確認(rèn)信貸虧損2240萬(wàn)元，較2021年同期的970萬(wàn)元猛增了131.5%。此外，2022年全年為應(yīng)收賬款減值撥備8400萬(wàn)元，但到了今年上半年，僅半年時(shí)間該項(xiàng)減值撥備已增長(zhǎng)至1.04億元。

京城佳業(yè)表示，“所有應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)計(jì)將于一年內(nèi)收回或確認(rèn)為開支。”

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