在“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行后，上海又延長(zhǎng)了住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房貸款的期限，這意味著上海二手房市場(chǎng)又迎來(lái)一大利好。

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9月7日，據(jù)上海住建委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）明確，所購(gòu)存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)15年調(diào)整為不超過(guò)“50減房齡”。

新政針對(duì)1988年以后的二手房

《通知》明確，對(duì)借款人購(gòu)買(mǎi)6（含）至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長(zhǎng)貸款期限進(jìn)行調(diào)整。其中，所購(gòu)存量住房房齡為6（含）至20年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)“35減房齡”的計(jì)算規(guī)則調(diào)整為不超過(guò)30年；所購(gòu)存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)15年調(diào)整為不超過(guò)“50減房齡”。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，比如，2003年建成的房子，房齡是20年，若是申請(qǐng)公積金貸款100萬(wàn)元，過(guò)去只能貸款15年，每個(gè)月還貸6954元；現(xiàn)在申請(qǐng)公積金貸款，能貸款（50年-房齡20年）30年，那么每個(gè)月還貸4270元。通過(guò)對(duì)比，每個(gè)月的還貸壓力減少了2684元。

“從新政對(duì)各類(lèi)住房影響來(lái)說(shuō)，一些20年左右房齡的二手房是最受益的。此類(lèi)住房過(guò)去最多可以貸款15年，但是按現(xiàn)在的規(guī)則，可以貸款30年。所以，此類(lèi)住房的交易性價(jià)比會(huì)提高。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

上海某二手房中介的工作人員告訴新京報(bào)記者：“此次新政利好的是1988年以后的房子，因?yàn)樵倮系亩址勘热?988年以前的房子，房齡就超過(guò)了35年，那么最高還是能貸款15年。”

中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭指出，此次出臺(tái)的公積金優(yōu)化政策旨在解決二手房買(mǎi)賣(mài)中因房齡較大導(dǎo)致貸款年限較短的情況，減輕房齡較長(zhǎng)的居民還款壓力。過(guò)去部分“老破小”因房齡較大，購(gòu)房者貸款期限較短，此次新政對(duì)房齡較大的二手房出清有一定積極意義。

打通上海二手房“任督二脈”，實(shí)現(xiàn)政策聯(lián)動(dòng)

當(dāng)前，延長(zhǎng)二手房貸款年限疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策有利于加快二手房的流通，實(shí)現(xiàn)一二手房的聯(lián)動(dòng)，有利于剛需、改善性需求的釋放。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱(chēng)：“此次政策利好二手房的交易，二手房因?yàn)榉魁g關(guān)系對(duì)貸款人形成一定壓力。如果貸款時(shí)間短、月供高，買(mǎi)房人負(fù)擔(dān)不起，只能提高首付比例，這對(duì)買(mǎi)家的首付提出更高要求。按照新政，從某種程度延長(zhǎng)貸款年限，變相而言，降低首付壓力。考慮到目前置換性需求，大部分掛牌房源在三四百萬(wàn)元，而此類(lèi)房源有相當(dāng)比例房齡也不小。目前，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策會(huì)推動(dòng)這種房源掛牌。降低此類(lèi)房子的購(gòu)買(mǎi)壓力，可以推動(dòng)更多剛需買(mǎi)得動(dòng)這種房子。市場(chǎng)置換交易的鏈條能順暢運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。”

根據(jù)鏈家APP數(shù)據(jù)，目前，上海掛牌超過(guò)20年房齡的住宅較多，上海市中心區(qū)黃浦區(qū)11.5萬(wàn)套二手房中，有948套房齡超過(guò)20年，靜安區(qū)有2200套房源，徐匯區(qū)有2500套房源。那么，如果這批量的高齡房源可以快速流通，將帶動(dòng)整個(gè)上海樓市的成交量。

事實(shí)上，隨著各種利好政策的釋放，8月上海二手房成交量環(huán)比抬升。今年，上海二手房市場(chǎng)沖高后轉(zhuǎn)入低迷。在3月份出現(xiàn)一波小陽(yáng)春行情之后，上海二手房成交量逐月回落，從3月份成交2.4萬(wàn)套，降至7月份的1.27萬(wàn)套，陷入谷底，而8月又呈現(xiàn)出止跌回升的行情。

9月6日，據(jù)上海鏈家發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，上海全市共成交1.37萬(wàn)套二手房，環(huán)比增長(zhǎng)9%；成交金額454億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%。

在鏈家平臺(tái)上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后的首個(gè)雙休日，上海地區(qū)新增二手房掛牌量增長(zhǎng)約65%、交易量增長(zhǎng)約70%。“購(gòu)房群體主要是之前已有購(gòu)房計(jì)劃，等到政策落地后立馬就‘上車(chē)’了。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，不少業(yè)主的置換需求，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”放開(kāi)后被激活，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)成交逐步活躍，9月上海二手房市場(chǎng)成交量會(huì)有進(jìn)一步的增長(zhǎng)。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)上海新房市場(chǎng)起到了“立竿見(jiàn)影”的效果，而此次延長(zhǎng)住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房貸款的期限則利好二手房，兩者疊加起來(lái)，可以打通一二手房流通的“任督二脈”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此類(lèi)存量住房的房主往往是換房需求比較強(qiáng)的群體，在新政出臺(tái)后，此類(lèi)住房出售的概率將會(huì)加大。而從購(gòu)房者本身來(lái)說(shuō)，此類(lèi)住房可能位于市區(qū)，地段好、有較好學(xué)區(qū)，一些年輕人等也愿意購(gòu)買(mǎi)。此次公積金新政結(jié)合‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，可以讓購(gòu)房人更好地進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。這些房主賣(mài)房后，又能夠以首套房的資格來(lái)買(mǎi)房，反過(guò)來(lái)有助于改善性需求釋放。”

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