行業(yè)核心觀點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)基本面表現(xiàn)仍然較弱，銷售端持續(xù)回落以及融資端資金到位緩慢等加劇行業(yè)資金面壓力，政治局會(huì)議對行業(yè)表述相對積極，期待進(jìn)一步的支持性政策落地。建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企，及受益于竣工端高增的相關(guān)地產(chǎn)鏈個(gè)股。

投資要點(diǎn)：

(資料圖)

投資：核心城市較為集中的東部區(qū)域基本面更為堅(jiān)挺，整體投資累計(jì)增速下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。2023 年1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額下滑8.5%，較前值下滑幅度擴(kuò)大0.6pct；7 月單月投資增速下滑17.8%，較前值下滑幅度收窄2.8pct。分區(qū)域來看，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)2023 年1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速分別為-3.20%、-8.20%、-20.10%、-25.50%，核心城市較為集中的東部區(qū)域表現(xiàn)更為堅(jiān)挺。

土地：受銷售端持續(xù)回落等因素影響7 月百城土地市場成交規(guī)模同比增速下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。從百城土地?cái)?shù)據(jù)來看，土地供應(yīng)建面與成交建面均持續(xù)收縮，百城土地1-7 月成交總價(jià)下降23.1%，成交規(guī)劃建面同比-10.3%，較前值明顯走弱，7 月百城土地成交溢價(jià)率為4.97%，環(huán)比有所下降。

開竣工：新開工仍下滑，竣工維持較高增速。2023 年1-7 月施工面積累計(jì)增速為-6.8%，較前值下滑幅度擴(kuò)大0.2pct。1-7 月新開工面積同比下降24.5%，降幅較前值擴(kuò)大0.2pct，7 月單月下滑26.5%，環(huán)比+4.9pct，并連續(xù)26 期單月數(shù)據(jù)負(fù)增長。在“保交樓”

相關(guān)政策發(fā)力下竣工端延續(xù)增長，1-7 月竣工面積同比增長20.5%，較前值+1.5pct，7 月單月增長32.7%，增速較前值+17.5pct。

銷售：在居民收入預(yù)期較弱以及房價(jià)承壓的背景下銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)弱，1-7 月銷售面積和銷售金額同比變動(dòng)-6.5%和-1.5%，較前值變動(dòng)-1.2pct 和-2.6pct。7 月單月銷售面積和銷售金額同比增速為-23.8%和-24.1%，均價(jià)1-7 月同比+9.2%，較前值回落1.4pct，當(dāng)月銷售均價(jià)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)（-0.3%），前值為4.3%。

資金：資金面走弱，仍需政策加碼。行業(yè)整體到位資金增速進(jìn)一步下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流相關(guān)方面，在銷售持續(xù)回落下定金及預(yù)收款、按揭款到位資金增速繼續(xù)回落；融資方面，盡管“三支箭”

政策持續(xù)推進(jìn)，但實(shí)際落地規(guī)模有限，信貸融資增速進(jìn)一步走弱，發(fā)債融資近期有所提升，但當(dāng)前行業(yè)個(gè)別公司信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)預(yù)計(jì)　　對行業(yè)自籌融資形成一定負(fù)面影響，政治局會(huì)議對行業(yè)相關(guān)表態(tài)較為積極，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有進(jìn)一步的支持性政策落地。1-7 月到位資金來源同比下滑11.2%，較前值下滑幅度擴(kuò)大1.4pct，其中國內(nèi)貸款/自籌資金/定金及預(yù)收款/個(gè)人按揭同比分別-11.5%/-23.0%/-3.8%/-1% ， 較前值變化-0.4pct/+0.4pct/-2.9pct/-3.7pct。

風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者信心修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降等。

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