8月21日，中央人民銀行公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR），不出所料，隨著MLF利率的下降，本期LPR出現預期內的下調，一年期LPR出現預期內下調，下調至3.45%，五年期以上LPR意外維穩，仍維持4.2%。一年期LPR較上月下調10個基點，五年期以上LPR維持不變。

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這也是進入下半年以來，LPR第二次的調整，自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR一共下調8次累計下調80個基點，五年期以上品種共下調7次累計下調65個基點。當前房貸利率已降至歷史低位。

數據來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

1年期LPR，主要針對實體經濟貸款，此次1年期LPR下調，是對實體經濟的定向降息，主要是為了帶動企業融資實際利率下行，降低企業融資成本，促進實體經濟的發展。而五年期以上LPR，主要針對房地產貸款，目前執行的房貸利率是在五年期以上LPR的基礎上加減點形成，所以五年期以上LPR的調整將對購房者的房貸產生直接影響。

為什么說本期LPR既是預期內又是意料外呢？

8月15日，人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，其中逆回購中標利率為1.80%、MLF中標利率為2.50%，分別比7月下降10個基點、15個基點。

數據來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

經過改革，新的LPR形成機制是在MLF利率基礎上加點形成。市場上18家代表性的商業銀行，會根據MLF等市場利率報出自家的LPR，綜合之后會在每月20日前后公布LPR利率。由此可見，MLF利率的上下調整，基本都會傳導至LPR利率，并最終影響貸款利率。

其實按照以往調整的規律，我們也不難看出其之間的聯系：

6月15日，央行開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利率2.65%，相比5月份下調10個基點。隨之，6月20日，央行授權公布貸款市場報價利率（LPR）調整為：1年期LPR為3.55%；五年期以上LPR為4.2%，均如期下調10個基點，和當月MLF下調幅度一致。

因此市場普遍認為，MLF與LPR是有聯動關系的，MLF利率下調后，本月LPR利率也會相應的下調，所以此次一年期LPR的下調是在預期內的。本月五年期以上LPR利率保持不變雖在意料之外，但也存在一定的下降空降，有望會在下月或者四季度繼續下降。

存量房貸利率何時調降才是市場關注點

雖然五年期以上LPR在本月并未調降，但目前新房房貸利率已處于歷史低位，而前兩年高位入場的存量房貸利率何時才能調降，才是當前市場最為關注的。對存量房貸客戶而言，即便LPR一再調降，然而加上高額的基點后，還款金額仍舊處于高位運行，相比LPR的降低，更希望對基點進行調降。

而如若真的能調降存量房貸利率，可以有效減輕居民還款壓力，進而提振居民的支付能力和消費信心，給予更多的購房者機會。同時能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況出現，促進居民消費，利好樓市的同時，促進經濟發展。

存量房貸利率有序調降的信號也愈發明顯

2023年8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會三部門聯合召開電視會議，針對房地產方面，提及調整優化房地產信貸政策，規范貸款利率定價秩序。關于存量房貸利率調整，高層積極表態的同時，地方也在積極跟進。

8月16日，國家金融監督管理總局陜西監管局發布《對省十四屆人大一次會議第179號建議的答復函》。其中針對開展專題調研：選取22家主要銀行機構開展調研，全面了解降低存量首套房貸利率可能產生的影響及有關意見建議。

相較于央行此前發聲提到的“依法有序調整存量個人住房貸款利率”，此次明確了“降低首套房貸利率”。同時，也意味著，地方相關部門已經行動起來，或進入制定政策的實操層面。這也是繼8月3日鄭州發布的“15條新政”首提降存量房房貸利率后，又一地方的積極響應。預計接下來，各地會陸續響應國家號召，接連出臺相關的降低存量房貸利率政策。

綜合來看，通過央行降息，可以帶動貨幣市場，尤其是中長期信貸市場利率的下降，進而降低實體經濟融資成本，從而提高市場的流動性。但當前樓市低位運行下，降息政策更多的是向市場傳遞一種信心，對扭轉大家心理預期將起著潛移默化的作用。此次五年期以上LPR雖未下調，但也存在一定的下調空間，存量房貸利率有序調降的信號也愈發明顯，有望在四季度逐步落地，但因地制宜，各地的落地政策或有較為明顯的差異。

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